Az elmúlt időszak komoly kilengéseket hozott a hazai ingatlanpiacon. A 2022 és 2023 közötti kamatemelési sokk után a finanszírozási feltételek javulásnak indultak. A fordulatot a 2025 őszén induló Otthon Start Program (OSP) hozta el, amely egy teljesen új keresleti impulzust adott a piacnak.
Árrobbanás és a jelenlegi lassulás
Az árak tekintetében 2025 kiemelkedő év volt, hiszen országos szinten 23,5 százalékkal nőttek a lakásárak nominálisan. Ennek eredményeként a Magyar Nemzeti Bank elemzése szerint 2025 végére egy jelentős fundamentális túlértékeltség alakult ki a piacon. 2026 őszére azonban az áremelkedés normalizálódni látszik. 2026 augusztusában az országos lakásárak éves drágulási üteme már 11,5 százalékra, Budapesten pedig 6,7 százalékra lassult. Sőt, havi összevetésben a fővárosban minimális, 0,1 százalékos árcsökkenés is megfigyelhető volt.
Tranzakciószámok és a vidék előretörése
A forgalom 2025-ben 152 ezer tranzakciót tett ki, ami 3 százalékos növekedést jelentett a 2024-es évhez képest. 2026 első negyedéve viszont már egy 18 százalékos visszaesést mutatott éves összevetésben, és az év végére összesen körülbelül 125 ezer adásvétel várható. Érdekes tendencia, hogy a tranzakciók egyre nagyobb hányada tolódik vidékre: míg 2023-ban a tranzakciók 78-80 százaléka zajlott vidéken, addig ez az arány mára 82-84 százalékra emelkedett. Mindeközben az új lakások kínálata is bővült 2026-ban, bár az építési költségek és a szabályozások továbbra is korlátozó tényezőt jelentenek.
Kik vásárolnak most és miből?
Az Otthon Start Program egy év alatt érdemben átrendezte a vevői összetételt. Különösen igaz ez Budapesten, ahol az elsőlakás-vásárlók aránya 25 százalékról 40 százalékra ugrott. A hitelezés is rendkívüli mértékben felpörgött: 2026 első negyedévére a támogatott hitelek súlya a lakáshiteleken belül elérte a 81 százalékot, és a hitellel vásárolt lakások aránya a teljes piacon 60 százalék fölé került.
Új kihívások az eladók és a szakma előtt
2026 nyarára az OSP kezdeti, rendkívüli keresletnövelő hatása kifutott a piacról. Bár a piac továbbra is aktív maradt, az érdeklődők sokkal szelektívebbé és árérzékenyebbé váltak a bővülő kínálat mellett. Jelenleg az eladási ár reális meghatározása és a megfelelő piaci pozicionálás ismét kulcskérdéssé vált. Komoly üzleti problémát jelent újra az eladók által elképzelt „vágyár” és a tényleges piaci ár közötti távolság áthidalása. A piac egyre inkább széttartóvá válik lokáció és ingatlantípus alapján is, így egyre nagyobb szükség van a valós piaci információk értelmezésére és a tranzakciós kockázatok csökkentésére.
Forrás: Corvinus Egyetem – Ingatlanmenedzser képzés Értékesítés-menedzsment c. tantárgy