Az idei esztendő első hat hónapjában az ingatlanvásárlók tetemes hányada továbbra is külső finanszírozás, jellemzően banki kölcsönök bevonásával valósította meg lakáscéljait, miközben az igényelt hitelösszegek is érezhetően megugrottak. A Capybara Homes szakértőinek egybehangzó tapasztalatai rávilágítanak arra, hogy a tranzakciók zömét a támogatott konstrukciók fűtötték, mialatt a hagyományos piaci hitelekre szoruló érdeklődők a szárnyaló ingatlanárak árnyékában egyre kilátástalanabb helyzetbe sodródtak.
Mentőöv a piacnak: Az Otthon Start dominanciája
Az év első felében a tranzakciós számok meglehetősen mérsékeltek maradtak. A Capybara Homes szakértője rámutatott: a lendületet szinte kizárólag az Otthon Start konstrukció tartotta életben, noha ennek felhajtóereje már elmaradt a bevezetéskor tapasztalt kezdeti eufóriától. Amennyiben ez az állami ösztönző nem lett volna jelen, a szektor komoly nehézségekkel nézett volna szembe. A vásárlók mintegy hatvan-hetven százaléka erre a támogatott hitelre támaszkodott. Piaci alapú kölcsönt szinte elvétve igényeltek; ez leginkább azokra volt jellemző, akik egy meglévő ingatlantulajdon okán kiszorultak a kedvezményes lehetőségekből.
Bizonyos régiókban a vevők kétharmada folyamodott banki finanszírozáshoz. Mivel a tavalyi esztendőben az árak húsz százalékot is meghaladó mértékben nőttek, a felvett hitelösszegek is ehhez a magasabb árszinthez igazodtak. Az Otthon Start olyannyira vonzónak bizonyult, hogy a jogosultak szinte kivétel nélkül éltek vele. Sőt, a tapasztalatok alapján még a jelentős önerővel, akár készpénzes fizetésre is képes ügyfelek is felvették a támogatást, pusztán azért, mert a rendkívül kedvező kamatozású konstrukciót túlságosan előnyösnek ítélték ahhoz, hogy elszalasszák.
Kettészakadt piac: A lemaradók küzdelme
Az alsó és középső árszegmenst, vagyis a 40 és 100 millió forint közötti sávot egyértelműen az Otthon Start és az egyéb családtámogatások mozgatták. A belső kerületekben is hasonló tendencia rajzolódott ki: a vásárlók nyolcvan százaléka hitelből, azon belül is dominánsan ebből a kedvezményes forrásból finanszírozta új otthonát. Ezekben a térségekben az átlagos hitelösszeg 30-35 millió forint körül alakult az év első felében.
Ezzel párhuzamosan a támogatásokból kiszoruló, piaci hitelre szoruló réteg súlya drasztikusan lecsökkent. Ők a magasabb kamatkörnyezet és a csillagászati ingatlanárak kettős szorításában fizetőképességük határához érkeztek. Emiatt egyre többen választották a kivárás taktikáját, vagy jóval agresszívebb alkupozíciót próbáltak érvényesíteni az eladókkal szemben.
Fiatalok célkeresztben és növekvő eladósodottság
A legaktívabb vásárlói csoportot a fiatal házaspárok és az egyedülálló fiatalok alkották, akik igyekeztek a rendelkezésre álló támogatások teljes palettáját (Otthon Start, CSOK Plusz, Babaváró hitel) maximálisan kihasználni. Sokan az esetleges politikai vagy jogszabályi változásoktól, a program esetleges kivezetésétől tartva inkább előrehozták a vásárlásukat.
A peremkerületekben és az agglomerációban a vevők gyakran mindössze 10-20 százalékos saját tőkével vágtak bele az adásvételbe. Ennek egyenes következménye volt, hogy a lakáscél megvalósításához átlagosan 35-50 millió forintos hitelösszeget kellett felvenniük.
Amikor az adminisztráció szertefoszlatja az álmokat
Hiába volt azonban hatalmas a lelkesedés, a Capybara Homes szakemberei arra is felhívták a figyelmet, hogy bizonyos esetekben az ügyletek meghiúsultak a szigorú feltételrendszer miatt. Előfordult, hogy maga az igénylő, máskor pedig a kiszemelt ingatlan nem felelt meg a jogszabályi kritériumoknak. Tipikus buktatónak számított például a használati megosztási megállapodás nélküli, osztatlan közös tulajdonban lévő lakások esete. Ilyen jogi háttérrel rendelkező ingatlanokra ugyanis a szabályozás értelmében nem lehetett folyósítani az Otthon Start hitelt, ami több tranzakciót is ellehetetlenített.
Összegzés: Merre tart a piac, és mit tehet a vásárló?
Jól látható tehát, hogy az idei év első felében az állami támogatások és a kedvezményes hitelek, különösen az Otthon Start Program, jelentették a legfőbb mozgatórugót az ingatlanpiacon. A magas árak és a piaci kamatok okozta kettős nyomás miatt a tudatos tervezés és a megfelelő pénzügyi háttér feltérképezése most fontosabb, mint valaha. Aki ingatlanvásárláson töri a fejét, annak elengedhetetlen naprakésznek lennie a jogszabályi feltételekkel kapcsolatban, és alaposan átgondolnia a finanszírozási stratégiáját. Ebben a változékony és összetett piaci környezetben egy felkészült szakember iránymutatása szó szerint milliókat jelenthet. A Capybara Homes szakértői folyamatosan nyomon követik a legfrissebb trendeket és jogszabályi változásokat, hogy segítsenek eligazodni az útvesztőkben, és biztosítsák: az új otthon megvásárlása ne csupán egy hitelre épülő, bizonytalan álom, hanem egy sikeres, gördülékeny és biztonságos befektetés legyen.